Revue de presse sur la ville : Février 2013

En 2013, le pôle « ville et développement durable » du CEDEJ ambitionne de mensualiser sa revue de presse sur la ville. Outre l’actualité urbaine et urbanistique du mois, cette revue de presse propose à chaque fois un nouveau « point sur », une focale sur un aspect de la vie urbaine en Égypte. Après les « urbanistes-activistes » et le marketing urbain gouvernemental (voir précédentes livraisons), nous nous intéressons cette fois aux promoteurs immobiliers et à leurs projets, tels qu’ils sont présentés dans les différents médias consultés.

 

Actualité urbaine

 

– Droit d’exploitation des terres et marché immobilier

 

Sur l’ile de Qursaya au Caire, les querelles de propriété continuent (voir précédentes livraisons). En effet, habitants et forces armées réclament tous deux leur droit de propriété sur les terres. Le tribunal militaire vient de condamner 12 résidents à la prison et en a acquitté 14 autres, décisions qui font suite aux incidents de fin 2012.

 

Fin février, le ministère du Logement (MoH) appelait au rétablissement d’une loi foncière controversée (la loi 59), consistant en une vente directe des terrains de l’Etat au lieu d’enchères. En effet le système actuel d’enchères a entrainé une flambée des prix dans le domaine immobilier. Cette décision de rétablissement de la loi précédente fut prise dans l’objectif de promouvoir de grands projets immobiliers, pour que l’Etat puisse allouer des terrains aux investisseurs capables de réellement les développer et ce à un juste prix, sans passer par le système d’enchères. Cette décision est cependant vivement critiquée car elle peut impliquer des arrangements privés et non transparents qui ne donneraient pas les mêmes chances aux investisseurs. Khaled Ali, ancien candidat aux présidentielles, pense pour sa part que cette décision ne ferait qu’accroitre les pratiques de corruption déjà existantes.

 

En écho à cette annonce, Al Ahram faisait sa une le 17 février sur la question de l’attribution des terrains par l’Etat et celle des subtilités du droit d’exploitation et de propriété qui en découlent.

 

L’IDA (Industrial Development Authority) égyptienne est devenue dépendante de la NUCA (New Urban Communities Authority), afin de faciliter l’installation d’infrastructures sur ces terrains vierges et parfois isolés, et de les rendre ainsi plus attractifs à l’œil des industriels. Ces dernières annoncent un nouveau plan de développement pour l’investissement industriel.

 

Dans cette même logique d’appâter les investisseurs, le gouvernement a déclaré le 21 février, une possibilité de réconciliation, d’annulation de peine et de dégel d’actifs pour les investisseurs condamnés qui avaient fuit le pays et avaient été jugés en absentia.

 

– Energie et environnement

 

Ce mois de février 2013 fut marqué par la crise de l’essence en Egypte. Cette crise est réellement observable dans le quotidien des égyptiens, de gigantesques files d’attente se sont créées devant les stations d’essence (certains témoignent attendre leur tour depuis 6heures !) créant embouteillages, pollution sonore… La situation a même entrainé la création d’un marché noir de l’essence (où le prix du litre de diesel a doublé). Tout ceci ne fait que prouver la situation critique que doit affronter le gouvernement. Ce dernier qui subventionnait complètement cette ressource (l’essence est vendue à environ la moitié de sa valeur) annonce vouloir mettre en place un rationnement de l’essence subventionnée à travers un système de « cartes intelligentes » prévues pour juillet 2013. Un prêt de 4,8 millions de dollars du FMI est en cours de négociation, et devrait, si il aboutit, aider à maintenir les subventions. En effet le plan de réformes économiques égyptien ne prévoit pas une baisse de subventions ou autres mesures d’austérité.

 

Malgré l’instabilité politique, la population cairote montre une certaine envie de contribuer à un Caire plus vert et plus propre. Ainsi le 1 et 2 février s’est tenu un « Ecocities Camp » organisé par « Icecairo» et le GIZ. Les participants ont pu discuter de leur vision pour construire une ville, et un pays, plus éco-durable et vivable. Cet évènement fut un véritable succès et les deux organismes ont annoncé leur volonté de renouveler l’expérience.

 

L’EECA (Egyptian Earth Construction Association) organisa également un évènement en ce début du mois, en partenariat avec le GIZ, Nawaya, ainsi que Icecairo. L’atelier consista à montrer comment construire des « Earthbag buildings » (littéralement des bâtiments en sac de terre), insistant sur leurs nombreux avantages. Il s’agit d’une pratique de construction soutenable, facile, peu couteuse, solide et rapide, mais également parfaitement adaptée à l’Egypte considérant la quantité de sable existante. Elle n’est pas sans rappeler l’architecture vernaculaire promue par Hassan Fathy, auquel une exposition fut consacrée au Caire en 2012.

 

POINT SUR… Le marché de la construction en Egypte et ses promoteurs

 

L’instabilité politique égyptienne n’a pas eu raison du marché de la construction. Bien qu’il y ait eu multiples reports ou annulations de projets à grande échelle, la demande est telle que l’activité et le dynamisme furent maintenus. Les investisseurs ne cessent cependant de répéter que des actions du gouvernement sont absolument nécessaires pour initier de nouveaux projets ou encourager l’activité. Afin de partager le cout de l’investissement, des partenariats public-privé (PPP) ont été lancés, mais leur avenir est sans cesse remis en question vu le manque de réserves de devises étrangères.

Ainsi, selon le rapport annuel (2012) de « Oxford Business Group » sur l’Egypte, après une turbulente année 2011, 2012 montra de grands signes de recouvrement et d’activités dans le secteur de la construction en Egypte, et l’année 2013 continuera a priori sur la même lancée.

 

Voici une rapide présentation des grands noms à retenir dans le secteur de la promotion immobilière et de leurs projets actuels : Consolidated Contractors Compagny (CCC), Orascom, Hassan Allam Sons, Arab Contractors (AC), SODIC, Bahgat Group

 

Consolidated Contractors Compagny (CCC) est l’une des plus grande et influente compagnie de construction au Moyen Orient. En Egypte, trois grands projets sont à retenir :

–        « Nile Corniche Towers » (Saint Regis Hotel) au Caire.  Il s’agit de 2 tours de 29/30 étages, projet qui s’étend de septembre 2009 à Avril 2014. Client : Qatari Diar Real Estate

–        Un hôtel de luxe, 5 étoiles, à Sharm el Sheikh (septembre 2009-octobre 2013) Client : Qatari Diar Real Estate & Tourism Investment facilities

–        Ain el Sokhna Thermal Power Plant, avril 2010-avril 2014. Client : East Delta Electricity Production Company (EDEPC)

 

Orascom est un puissant groupe égyptien dans le domaine de l’entreprenariat, qui appartient à la famille Sawiris, et est une des premières multinationales égyptiennes. Ce groupe réalise des projets à échelle internationale, et se présente comme l’une des plus grandes compagnies de la région. Le groupe a une branche plus concentrée sur le développement, qui a de nombreux projets de centrales électrique, de centrales de dessalement, de construction de routes… Mais récemment c’est par ses projets de logements abordables que la compagnie s’est faite remarquée.  «Orascom Housing Communities (OHC)» (créeé en 2006) mène des projets de construction de logements abordables, soutenables/durables, et intégrés à l’échelle régionale comme internationale, comme par exemple à « Haram city ».

Orascom ne semble pour autant pas délaisser le secteur des « méga-projets ».  Pour preuve, le projet de centre commercial dans le quartier 6 Octobre, un projet de près de 400 millions de dollars, qui prévoit un parc d’attraction, un gigantesque cinéma, des supermarchés, 380 boutiques ainsi qu’un parc de ski intérieur, le premier en Afrique du Nord. Ceci dit, Orascom n’est pas à l’abri des annulations de projets et des réclamations de l’Etat à qui il devrait environ 36 milliards de livres égyptiennes en taxes.

 

Hassan Allam Sons est un des groupes d’entrepreneurs égyptiens les plus importants, son fondateur fut un pionnier dans le domaine de la construction en Egypte.  Ce groupe commence à se déployer en Algérie, Libye et Arabie Saoudite. Hassan Allam Construction conduit en ce moment de nombreux projets dans le secteur de l’énergie (centrale à Ain el Sokhna, au Caire, et une autre dans le gouvernorat de Beheira), industrie, et de restauration (L’opéra d’Alexandrie, ou la mosquée «Al sultan al Zahir Barquq» au Caire)

 

Arab Contractors (AC)  est contrairement aux précédentes une compagnie publique, elle est influente au Moyen Orient comme en Afrique. Fondée en 1955 par Osman Ahmed Osman, un entrepreneur égyptien mais aussi homme politique qui fut ministre du logement sous Sadate. La compagnie contribua à la construction du grand barrage d’Assouan et de la nouvelle bibliothèque d’Alexandrie.

Les principaux projets en cours sont :

–    Projet de garage souterrain de 4 étages sous la place Tahrir, (Le Caire) 470 millions EGP

–    Autoroute Le Caire – Alexandrie

–    Station d’épuration à Helwan

–    Hôpital général «Manshiet Nasser», 242 millions EGP, (débuté en 2008)

Cette compagnie publique fait toutefois les frais de l’instabilité politique et économique du pays ; selon le rapport annuel d’Oxford Business Group (voir plus haut), elle enregistrait, en 2011, une baisse de 25% de son chiffre d’affaire.

 

Six of October Development and Investment (SODIC). Les projets et actions de ce grand groupe immobilier, acteur principale du développement de la ville nouvelle de 6th of October à la périphérie du Caire peuvent être regroupés en deux grandes catégories :

–        Six of October developments ou Westown

–        East Cairo Developments ou Eastown

 

SODIC crée principalement des compounds résidentiels ou « gated communities » à grande échelle, qui prennent des noms occidentaux avec une très forte connotation au rêve américain : Allegria, Beverly Hills, The Strip, Westown’s Forty West, Westown’s résidences…  Ces quartiers résidentiels accueillent les familles cairotes aisées en leur vendant le rêve d’un quartier sécurisé, comprenant club de golf, piscines et centres commerciaux à proximité. Les vidéos de promotion donnent un parfait aperçu de la classe sociale ciblée par l’entreprise.  Les premiers projets ont étés terminés en 2011, et de nombreux autres devraient suivre pour 2013 et 2014, bien que les travaux d’Eastown n’aient pas encore démarré dans le quartier appelé New Cairo.  Ces projets s’inscrivent dans la continuité de DreamLand, projet du groupe Bahgat, qui prône les bienfaits des quartiers résidentiels à l’extérieur du Caire, soi-disant parfaitement desservis, équipés, et sécurisés, où il fait bon vivre et où l’air est plus pur.

 


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